VENDA DE IMÓVEL RURAL

A apuração do ganho de capital no caso de venda de imóvel rural se dá pela diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição da terra nua. Para este cálculo é muito importante considerar a data de aquisição do imóvel, uma vez que a legislação que afeta este valor se modificou com o tempo. Dependendo da data, vale a legislação que existia naquele momento.

TERRA NUA - a terra nua é o imóvel rural por natureza, compreendendo o solo com sua superfície e respectiva floresta nativa.

BENFEITORIAS - são as construções, instalações e melhoramentos, culturas permanente, árvores e florestas plantadas e pastagens cultivadas ou melhoradas. O valor das benfeitorias, se não foi deduzido como despesa da atividade rural, pode integrar o custo de aquisição para a apuração do ganho de capital.

IMÓVEIS ADQUIRIDOS ATÉ 31/12/1996

Nestes casos o custo de aquisição é o valor que consta na Declaração de Bens e Direitos do proprietário.

IMÓVEIS ADQUIRIDOS A PARTIR DE 01/01/1997

Nestes casos o custo de aquisição leva em consideração o VTN - Valor da Terra Nua, declarado no último DIAT - Documento de Informação e Apuração do ITR.

Quanto às benfeitorias, se as mesmas tiverem sido deduzidas como despesa de custeio, o valor de alienação referente a elas deve ser tributado como receita da atividade rural.

Se as benfeitorias não foram deduzidas como despesa de custeio, então duas situações podem ocorrer, a saber:

- benfeitorias inexistindo o VTN de aquisição ou alienação, o ganho de capital é a diferença entre o valor recebido na alienação (terra nua mais benfeitorias) e o custo de aquisição da terra nua mais despesas com benfeitorias;

- benfeitorias existindo o VTN de aquisição e alienação, o ganho de capital é a diferença entre o VTN do ano de alienação, somado ao valor recebido pelas benfeitorias, menos o VTN do ano de aquisição somado ao custo das benfeitorias.

GANHO DE CAPITAL INEXISTINDO O VTN - nos casos em que não exista a declaração DIAT deve-se levar em consideração os valores efetivamente praticados nas operações de aquisição e venda.

GANHO DE CAPITAL EXISTINDO O VTN - existindo os VTN de aquisição e venda, o ganho de capital é apurado pela diferença entre o VTN do ano da venda, menos o VTN do ano de aquisição.

GANHO DE CAPITAL COM VTN DE COMPRA E ALIENAÇÃO IDÊNTICOS - esta forma de cálculo de ganho de capital, considerando o valor do VTN, pode levar à situação na qual o VTN de aquisição e de venda sejam idênticos. Seria a situação na qual o imóvel rural for vendido após o prazo de entrega da declaração da DIAT em determinado ano, e antes da entrega da DIAT do ano seguinte. Nestes casos, não haverá ganho de capital sobre a terra nua.